购房者权利顺位第一！聊聊“商品房消费者优先权”

首发：瑞联资信平台微信公众号

2023年4月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），该批复对商品房消费者权利顺位及认定标准进行了强调和明确，支持商品房消费者房屋交付请求权和已支付房屋价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权（具体执行以司法解释为准）。

图片来源：河南省高级人民法院官网

为何最高人民法院会做出这项批复呢？我们一起来看下。

  批复的背景和目的  

在本项批复之前，对于商品房消费者的房屋交付请求权和已支付房屋价款返还请求权，维权机制相对较弱，购房者往往处于劣势地位。购房者可能需要通过诉讼途径进行维权，维权过程需要耗费大量的时间和精力。同时，即使购房者维权成功，他们也难以得到应有的赔偿，尤其是在开发商破产等极端情况下。

近两年来开发商交房延期、房屋质量问题等情况频现，商品房消费者的权益保护一直是人们关注的焦点。因此，通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》强调和明确商品房消费者请求权的顺位及认定标准，支持商品房消费者请求权优先于建设工程价款受偿权、抵押权以及其他债权，旨在保护商品房消费者的合法权益，进一步加强商品房消费者的权利保护。

  批复中相关各项权利的说明  

1、房屋交付请求权和已支付房屋价款返还请求权

房屋交付请求权是指购房者在购房合同约定的交付期限内，要求开发商按照约定的条件将房屋交付给购房者的权利。如果开发商未能按照约定的时间交付合格房屋，购房者可以行使该权利要求开发商按照约定交付房屋或者解除合同并要求返还已支付的房款。

已支付房屋价款返还请求权是指购房者在购房合同约定的条件下已经支付了房屋价款后，发现房屋不能交付且无实际交付可能，购房者可以行使该权利要求开发商返还已支付的房屋价款。

2、建设工程价款优先受偿权

在建工程中，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

3、抵押权人优先权

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。在抵押物被拍卖或者强制执行时，所得款项首先用于偿还优先受偿的抵押权人的债务，如果还有剩余的款项，则再用于偿还其它抵押权人的债务。

4、国家税收权优先等

税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。

5、权利顺位关系

  批复后的影响  

1、对商品房消费者的影响

批复明确了商品房消费者的房屋交付请求权和已支付房屋价款返还请求权优先受偿，这将有助于强化商品房消费者的权利保护，提高其购房安全感和满意度。

举个例子，假设某开发商拟开发一处商品房项目，该项目在建设过程中因为种种原因，导致房屋停工延期交付，同时部分购房者发现自己购买的房屋存在严重的质量问题。这些购房者对开发商提出了房屋交付请求和已支付房屋价款返还请求，此时与建设工程价款受偿权发生冲突。现根据本项批复，商品房消费者的以上请求由法院予以优先保障。

2、对项目开发商及项目工程承包人的影响

开发商应当充分履行信息披露义务、不得规避消费者权利，保障房屋按期合格交付。而对于项目工程承包人，一旦开发商无力支付工程款，项目烂尾，承包人的工程价款优先受偿权顺位又在商品房消费者权利之后，承包人最终就有可能无法完全获得工程价款。

3、对项目投资方的影响

如果项目公司无法按期履行借款合同，投资方可以通过拍卖抵押物来实现借款的回收，但在本项批复的明确下，购房者的权利将被优先保障。如果购房者提出房屋交付请求和已支付房屋价款返还请求与投资方的抵押物受偿权发生冲突，法院会优先保障购房者的请求权。这意味着，如果法院判定购房者请求权合法有效，则可以优先使用抵押物来满足购房者的合法请求，投资方的抵押受偿权可能会受到损失。

对于项目的投资方来说，需要更加注重财务风险控制，加强对开发商等合作方的信用评估和审查，同时强化对项目开发过程的管控力度，对于大额建设类合同的签订进行把关，实时了解当地相关政策，最大限度的控制风险。

  总结  

该项批复的发布为解决房地产领域“烂尾楼”问题所衍生的商品房所有权纠纷提供了实际可行的重要指引。在相关纠纷处理中，明确了应当优先考虑商品房消费者的房屋交付请求权和已支付房屋价款返还请求权，而后再处理建设工程价款优先受偿权、抵押权等其他债权，有力保障了商品房消费者的合法权益，对于商品房买卖纠纷、建筑工程纠纷的解决实践有着重要的指导意义。

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